利回りの計算に関して
カテゴリ： 不動産投資
不動産投資を行う上に、利回りの計算は非常に重要になっていきます。
正確な利回りを把握して投資をしている方は、ほんの一部しかいないといっても
過言ではないでしょう。
ほとんどの場合、不動産業者（売主・仲介業者）から提示される「表面利回り」が正確な
投資利回りの数値だと勘違いしています。
ここで、「利回り」のポイントをみていきましょう。
「表面利回り」の計算式は次のようなものになります。
満室時の賃料年収（月額必要諸経費の控除前）÷物件購入価格（諸経費別途）
しかし上記の計算式では、実質利回りを知ることは出来ません。
ポイントは「実質」という点です。
実質の賃料年収は、すべての諸経費を控除した後の金額です。
運営（購入後）時の諸経費とは、固定資産税・管理費・修繕積立金・火災保険料・
不動産管理業者に支払う管理費等、不動産を所有している限りは発生するものです。
諸経費は物件によっても違ってきますので、不確定要素が多すぎるのです。実際の
投資額は、物件価格＋諸経費です。
購入（取得）時の諸経費とは、不動産投機費用（登録免許税・司法書士手数料等）・
仲介手数料・ローン保証料・ローン事務手数料・火災保険料・印紙代・不動産取得税等々
です。
そこで、これらの実質の数字を反映させ、実質利回りの求め方を知っておきましょう。
「実質利回り」の計算式は次のようなものになります。
実際の賃料年収（すべての諸経費を控除した後の金額）÷総投資額（物件価格＋諸経費）
結論は「表面利回り」と「実質利回り」とは全然違う指標ということなのです。